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紫辰院 北京晨報記者 武新/攝
北京壹號院 北京晨報記者 武新/攝
▲西單 上國闕 許千慧/攝
不少北京高端樓盤沒有進行大規模的廣告宣傳，而是憑借 圈層營銷 來尋找目標客戶。正因為如此，直訪客戶去北京高端樓盤看房，有可能會吃 閉門羹 。北京晨報記者調查發現，盡管通過 圈層營銷 尋找財富階層需要開發商煞費苦心，但是多數開發商還是不慌不忙地慢慢賣房子。
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北京壹號院不待見 直客
北京壹號院是融創在北京打造的高端項目。近日，北京晨報記者以購房人身份前去探訪北京壹號院。北京壹號院售樓處位於農展館內，但大門口並無明顯標志和宣傳廣告，所以北京晨報記者尋找北京壹號院售樓處時，在農展館內轉來轉去，差一點兒迷瞭路。多虧一位路過的中年男士指點迷津說， 你瞧，那座矮墻圍繞的平房，就是北京壹號院售樓處。
北京晨報記者順著中年男士所指方向，找到瞭北京壹號院售樓處。北京壹號院售樓處周邊有綠樹環繞，十分幽靜。北京壹號院售樓處大門口有工作人員把守，北京晨報記者以購房人身份說 我是來看房的 ，卻被工作人員攔在外面。一位工作人員解釋說， 我們項目不接待直訪客戶，您想要看房需要提前預約。
像北京壹號院這樣不待見 直客 的情況並不少見。在紫辰院售樓處，北京晨報記者以購房人身份直接去看房也受到瞭冷落。北京晨報記者走進紫辰院售樓處後，一位工作人員拿出一張表，表上除瞭需要填寫客戶基本信息外，還需要填寫來自哪個渠道。但由於北京晨報記者是直訪客戶，所以沒有填寫渠道來源。有紫辰院工作人員透露， 紫辰院的客戶大多是渠道推薦過來的，直訪的客戶比較少見。
接下來一位紫辰院工作人員介紹項目情況時說， 目前，紫辰院出售的房源以大戶型為主，面積約為266平方米和345平方米。 但當北京晨報記者提出想要看看樣板間時，這位工作人員表示 樣板間在裝修，暫時看不瞭 。在大約半個多小時的交談中，北京晨報記者註意到，沙盤周圍隻有記者一位客戶，但周邊服務人員卻沒有主動給記者送來一杯水。
西單 上國闕不著急賣貨
在西單與宣武門中間有一個高端樓盤西單 上國闕，掩映在一大塊公共綠地背後，穿過大方胡同，被眾多矮舊樓房環繞。作為西城區為數不多的在售樓盤，西單 上國闕隻建造瞭兩棟十餘層高板樓，戶型面積包括163平方米、226平方米、295平方米。
記者踩盤當天，西單 上國闕隻有一位銷售經理值班，在談及時銷售情況很是輕松。這位工作人員介紹到， 我們是等到第一棟樓賣完，才著手開始賣第二棟的，就這樣開發商還想捂在手裡不想賣呢，畢竟太珍貴瞭，我們不著急賣。 記者從在售的二號樓看去，小區的另一棟樓確實每戶都有傢庭居住，有的住戶窗玻璃上還貼著 囍 字，有的透過陽臺還隱約可以看見童車、玩偶、大型積木等兒童用品，生活氣息十分濃厚。
由於上國闕是幾年前建造完畢的，記者在參觀樣板間時還不太適應 不太時尚 的歐式裝修風格。西單 上國闕的工作人員也感嘆 現在都流行新中式瞭，很多客戶都說我們的樣板間風格太落後，畢竟都裝修好幾年瞭。 在帶領記者參觀樣板間後，這名工作人員並沒有著急結束參觀，反而拉著記燕窩禮盒推薦者坐在沙發上一起嘮瞭一會兒傢常，言談舉止中並沒有透露出一般銷售人員的急切情緒。
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高端樓盤最長銷售周期超10年
上述這些單價在10萬元/平方米以上的北京高端樓盤，或是占據優勢的地理位置，具備極高的區域價值；或是具有稀缺優質房源，物以稀為貴。正因為如此，多數開發商秉承著 賣掉一套少一套 的想法，不急不慌地慢慢賣房子。其中有的北京高端樓盤已然悄悄地賣瞭10多年。
北京晨報記者查詢北京市住房和城鄉建設委員會官方網站發現，紫辰院最早在2005年10月取得瞭預售證，開始對外賣房。從2005年10月至2017年5月，紫辰院先後取得瞭九張預售證。西單 上過闕最早在2008年8月份拿到預售證，在項目竣工之後進入現房銷售階段。從2008年8月份至2017年5月，西單 上國闕先後取得一張預售證、三張現房銷售許可證，目前仍舊處於現房銷售中。
易居智庫中心研究總監嚴躍進表示， 此類北京高端樓盤的交易數量並不大，但銷售價格還是比較高的，其中不乏銷售價格在15萬/平方米以上的頂級豪宅。此類北京高端樓盤采取慢節奏的營銷方式，並不單純追求去庫存，而是更多地考慮如何做到利潤最大化。此類北京高端樓盤大多數要經歷5年以上的銷售周期，明顯長於普通住宅的1.5年銷售周期。
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